شیوع نوع دوم املاک خالی - مهسان بلاگ

به گزارش جهانی اقتصاد؛ نشان می دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن به خصوص در شهر تهران و سایر کلان شهر ها در شرایط رکود سنگین قرار گرفته است، رکود در بازار واحد های اداری و تجاری عمیق تر و سنگین تر از بازار معاملات آپارتمان های مسکونی است و به نظر می رسد در رالی رکود بین بازار معاملات واحد های مسکونی و غیرمسکونی (تجاری واداری)، بازار واحد های غیرمسکونی از بازار آپارتمان های مسکونی سبقت بگیرد.

در شرایطی که هم در ایران و هم در سایر کشورها، رکود مالی عمدتا تحت تاثیر اثر شیوع کرونا بر کسب وکارها، منجر به افت محسوس تقاضا برای خرید و اجاره واحد های اداری و تجاری شده است، تحقیقات میدانی جهانی اقتصاد از یکسو وگزارش نو اکونومیست از نرخ بحرانی دفاتر خالی در آمریکا و اروپا از سوی دیگر، نشان دهنده یک فصل مشترک و بعلاوه یک تفاوت عمده در شرایط رکودی ایجاد شده در بازار معاملات واحد های اداری و تجاری در مقطع زمانی فعلی است.

دست کم طی یک سال ونیم گذشته همزمان با شیوع کرونا، رکود مالی از چهار راستا عمده منجر به کاهش تقاضای خرید و اجاره واحد های تجاری و اداری شد.

اولین دلیل یا راستا، به تعطیلی یا تعدیل نیروی انسانی در شرکت ها و کسب وکار ها در پی شیوع کرونا مربوط می گردد. بسیاری از کسب وکار ها به دلیل رکود مالی ایجاد شده در یک سال و نیم گذشته یا به طور کامل تعطیل شدند یا ناچار به تعدیل نیرو های خود شدند؛ بنابراین حجم زیادی از دفاتر کار و واحد های تجاری و اداری یا تعطیل شد یا به دلیل تعدیل نیرو به واحد های کوچک تر جابه جا شدند.

دلیل دوم به تعطیلی های ناشی از شیوع کرونا و ادامه پاندمی مربوط می گردد. با ادامه یافتن شیوع ویروس کرونا، بسیاری از واحد های صنفی به شکل غیر پیوسته معمولا روز ها و هفته ها تعطیل شدند.

از سوی دیگر تغییر سبک زندگی مردم و روی آوردن به خرید های اینترنتی عملا احتیاج به اجاره یا خرید واحد های تجاری و اداری را برای بعضی صاحبان مشاغل وکسب وکار ها از بین برد یا به حداقل رساند. دورکاری در شرکت ها و اداره ها هم یکی دیگر از عوامل موثر در رکود بازار معاملات واحد های اداری و تجاری محسوب می گردد. همه این چهار عامل باعث شد در یک سال و نیم گذشته تقاضا برای خرید و اجاره واحد های غیرمسکونی کاهش یابد و سطح قیمت ها در این سمت از بازار املاک هم تحت تاثیر قرار بگیرد.

در شرایطی که بازار معاملات واحد های تجاری در سال های اخیر و حتی قبل از شیوع کرونا به دلیل پدیده مازاد عرضه در بعضی از منطقه ها شهر تهران و تمرکز مال ها در مجاورت یکدیگر در این منطقه ها به حالت اشباع عایدیه و حالت رکودی به خود گرفت، تحت تاثیر شیوع کرونا، هم در ایران و هم در سایر کشورها، با وارد شدن ضربه مالی به کسب وکار ها بازار معاملات خرید و اجاره واحد های اداری و تجاری دچار آسیب و رکود شدند.

در حالی که هم در ایران و هم در سایر کشور ها این آسیب در بردارنده یک واکنش مشترک از سمت بازار مبنی بر کاهش محسوس تقاضای خرید و اجاره املاک تجاری و اداری و در نتیجه شکل گیری نوع دوم املاک خالی و فاقد بهره برداری، بود، اما در سمت دیگر یک واکنش متفاوت در بازار واحد های اداری و تجاری مرکز نسبت به واکنش جهان به این موضوع رصد شد.

این تفاوت به نحوه تغییر قیمت و اجاره بهای واحد های تجاری و اداری در تهران و شهر های جهان مربوط می گردد.

در تهران قیمت واحد های اداری و تجاری در نتیجه رکود مالی تحت تاثیر شیوع کرونا و تعطیلی بسیاری از کسب وکار ها تغییر چندانی پیدا ننموده و چندان کاهش نیافته است. این موضوع به دو دلیل عمده مربوط می گردد. اولین دلیل مربوط به این موضوع است که بسیاری از املاکی که از گذشته تا به امروز به بازار واحد های اداری عرضه می شده و می شوند سند اداری ندارند بلکه کاربری درج شده در سند آن ها مسکونی است. از آنجا که هم اکنون دید سرمایه گذار در بازار مسکن یک نگاه بلندمدت است، در مقابل اشتهای سرمایه گذاران برای خرید، این تصور که به دلیل شیوع کرونا تقاضا برای واحد های اداری کاهش یافته است وزن بالایی ندارد.

چرا که این سرمایه گذاران با دید بلندمدت در بازار حضور دارند و معتقدند در بلندمدت هم مساله کرونا رفع خواهد شد. همین نگاه بلندمدت مانع از اثرگذاری مولفه کرونا روی قیمت ها و یاری به افت قیمت در بازار معاملات واحد های اداری شده است. هر چند در صورت ادامه دار این شرایط و عدم ریشه کنی این ویروس، می توان گزینه کاهش قیمت واحد های اداری را به اسم یک احتمال مطرح نمود.

با این حال تحقیقات میدانی جهانی اقتصاد نشان می دهد اجاره بها در عمده فایل های اداری یا ثابت مانده است یا کمتر از فرایند گذشته افزایش یافته است. در بعضی از منطقه ها مرکز حتی مالکان واحد های اداری و تجاری حاضرند با اجاره بهای سال قبل واحد های خود را روانه بازار نمایند، اما از آنجا که تحت تاثیر رکود مالی و آسیب مضاعف کرونا بر کسب وکار ها تقاضا برای این واحد ها کاهش یافته است عملا بسیاری از این واحد ها خالی مانده اند.

پیغام خدامی، فعال بازار املاک اداری و تجاری با بیان اینکه در بازار املاک تجاری هم سرعت رشد قیمت ها کاهش یافته است به جهانی اقتصاد اظهار داشت: هم اکنون سه حالت برای مشخص اجاره بها در این بازار وجود دارد و اعمال می گردد. در حالت اول که عمدتا در مراکز تجاری و مال ها دیده می گردد در یک سال گذشته معمولا اجاره بهای واحد ها رشد محسوسی نداشته است.

اما در حالت دوم که عمدتا مختص مراکز تجاری چندمنظوره و لوکس است یک مدل نو توافقی بین مالکان و مستاجران این واحد ها تعریف شده است مبنی بر اینکه در صورت فروش کالا از سوی مستاجران واحد و کسب عایدی از این محل، اجاره واحد از آن ها دریافت گردد، در غیر این صورت یا اجاره بها به صورت حداقلی دریافت می گردد یا اینکه اصلا اجاره ای دریافت نمی گردد.

وی ادامه داد: در حالت سوم که مختص مغازه ها و واحد های واقع شده در کنار خیابان ها هستند شرایط اجاره برای مالکان قدری بهتر از شرایط مالکان واحد های واقع شده در مال ها و مراکز تجاری است. در این بخش، هم رقم اجاره بها در امسال نسبت به سال قبل قدری افزایش یافته است و هم اینکه فعلا علائمی از ثبات یا کاهش قیمت در آن مشاهده نمی گردد.

بنا بر اعلام او به طور کلی در شهر تهران و در بازار واحد های تجاری رکود به مراتب سنگین تر از سایر بخش های بازار است. دلیل این موضوع از یک سو به تعطیلی های گسترده پاساژ ها و مراکز تجاری در پی شیوع کرونا در یک سال و نیم گذشته از یک طرف و بعلاوه به تغییر سبک زندگی و روش خرید از سوی شهفرایندان از خرید های حضوری به خرید مجازی و اینترنتی از سوی دیگر مربوط می گردد.

این در حالی است که به نظر می رسد شرایط فعلی در دوره پساکرونا هم ادامه دار گردد. نتایج مطالعات صورت گرفته از سوی بعضی کارشناسان نشان می دهد در شهر تهران 78 درصد افرادی که در یک سال گذشته اقدام به خرید اینترنتی کالا های مصرفی و بادوام نموده اند، از این روش خرید در مقابل خرید حضوری ابراز رضایت و اعلام نموده اند حتی بعد از ریشه کن شدن شیوع کرونا هم این روش را ادامه خواهند داد.

بعلاوه 58 درصد از این افراد اعلام نموده اند که بعید است مال ها و مراکز تجاری در دوره پساکرونا به حالت عادی و قبل از کرونا برگردند و باز هم همان اندازه رفت وآمد را شاهد باشند. این موضوع نشان دهنده پیغام و منظره بازار املاک تجاری در آینده پیش رو است.

از سوی دیگر تحقیقات میدانی جهانی اقتصاد نشان می دهد سهم معاملات املاک اداری و تجاری از کل معاملات ملک در شهر تهران به ترتیب از 15 درصد و 5 درصد در سال 97 به زیر 10 درصد وحدود یک درصد رسیده است. این رویداد نتیجه رکود مالی ناشی از شیوع کرونا، افزایش دورکاری ها، تعطیلی بعضی کسب وکار ها وتغییر سبک زندگی شهفرایندان از خرید های حضوری به خرید های اینترنتی است.

اما سوال مهمی که هم اکنون وجود دارد این است که چرا در شرایطی که تا این حد شرایط در بازار تقاضای املاک تجاری و اداری در مرکز وخیم و رکودی است این موضوع اثر چندانی روی قیمت ها در این بازار نداشته و منجر به کاهش قیمت این املاک نشده است؟ پاسخ این سوال به یک ظرفیت مغفول مالیاتی در بازار مسکن مربوط می گردد. از آنجا که در ایران از املاک بلااستفاده و خالی مالیات سالانه دریافت نمی گردد و همین موضوع حاشیه امنی برای سرمایه گذاران این بازار ایجاد نموده است و از سوی دیگر ملاکی حتی در صورت خالی بودن ملک در بلندمدت به دلیل تورم ملکی برای سرمایه گذاران سودده است، کاهش تقاضا چندان اثری بر سطح قیمت ها ندارد.

آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون معدود معاملاتی که در بازار املاک تجاری و اداری انجام می گردد مربوط به تهاتر این املاک است و معاملات خرید در این بازار ها تقریبا به صفر نزدیک شده است، در حالی که به دلیل وجود سازوکار های مالیاتی قوی و موثر در جهان، برای مقابله با این موضوع در کشور های پیشرفته، این تهدید به یک فرصت به نفع بازار املاک مسکونی و متقاضیان این بازار تبدیل شده است.

در گزارشی که اکونومیست از شرایط بازار معاملات واحد های اداری وتجاری در دوره کرونا منتشر نموده اعلام شده است که در این مدت نرخ اجاره بهای این واحد ها نسبت به یک سال گذشته تا 10 درصد کاهش یافته است، این در حالی است که در جهان نرخ دفاتر کار خالی به بالای 15 درصد رسیده است وپیش بینی می گردد این اندازه در آمریکا تا سال 2022 به 25 درصد برسد و قیمت ها هم با کاهش بیشتر روبرو گردد. این رویداد شرایطی بی سابقه طی 10 سال گذشته است. بعلاوه احتمال کاهش قیمت اداری ها تا نزدیک 50 درصد در صورت تداوم دورکاری سه روز هفته در آمریکا وجود دارد.

با این حال، در این کشور ها از تهدید ناشی از کاهش تقاضا برای خرید و اجاره واحد های اداری و تجاری یک فرصت به نفع بازار عرضه املاک مسکونی و متقاضیان این بازار ایجاد شده است.

بسیاری از شرکت های عظیم در آمریکا وانگلیس و برند های کسب وکار های تجاری در این کشور ها اقدام به عرضه املاک خود به بازار مسکن نموده اند. در واقع این افراد در دوره افول کسب وکار ها و کاهش تقاضا برای واحد های اداری و تجاری، این املاک را به بازار مسکن عرضه نموده اند. در آمریکا و انگلیس، شرکت های عظیم و برند ها ساختمان های اداری را به مسکونی تبدیل می نمایند تا از این طریق هم هزینه های خود را کاهش دهند و هم امکان استفاده از دارایی های ملکی برای آن ها فراهم گردد.

نتایج تحقیقات میدانی و بعلاوه گزارش اکونومیست نشان می دهد منظره بازار املاک غیرمسکونی، غروب دائمی را نشان می دهد. اما در جهان، برای کنار آمدن با این اتفاق، راه حل هایی به وسیله شرکت های عظیم و برند های تجاری به اجرا عایدیه است. این راه حل در واقع تغییرکاربری به مسکونی یا تجهیز ساختمان های اداری و تجاری به امکانات مناسب عصر پساکرونا با توجه به تغییر دائمی سبک زندگی است. تحت تاثیر این تغییرات، هم اکنون در جهان، تنها آن دسته از ساختمان های اداری به فروش می رسند که برخوردار از امکانات خارق العاده مثل بام سبز، امکانات سرگرمی برای کارمندان و ... باشند.

تور روسیه: تور روسیه: تور سوچی، تور مسکو، تور سن پترزبورگ، تور تابستان نوروز، بهار روسیه